维保

一、设备维修保养标准主体内容

本设备维修保养标准是以小区物业设备管理中心，主要有：安防监控系统、停车场及立体车库管理系统、建筑设备避雷系统、景观音乐喷泉及游泳池系统、UPS电源系统及太阳能系统等。基本达到全覆盖。尚能满足现代物业弱电智能化设备管理的需求。

二、设备故障分类

本设备维修保养标准根据设备的故障情况将故障划分为三类，即：一级为重大设备故障、二级为较大设备故障、三级为一般设备故障。

三、设备维修保养分级

设备维修保养分为；日常保养、一级保养、二级保养、中修、大修、五种标准。

1、设备日常保养 

日常保养：指经常性的保养工作；包括定期检查（测温、测压、测噪声、嗅味、测漏、观察、抄表等）、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行试运行，发现小故障及时排除，作好记录。

2、 设备一级保养

    一级保养：对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测，对供电设备清扫，检查仪表、电器（断路器等），对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查，对管道、风道局部除锈防腐、刷漆，对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。其主要工作体现为：过滤网除尘、加添CPU散热油膏、检测操作系统、检测电源电压电阻、设备与线路监测

3、设备二级保养

    二级保养：对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车，对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对供电设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。

4、设备中修工程

    中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对品质部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理；更换率一般在10%--30%，周期3-5年。

5、设备大修工程

大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能；更换率一般超过30%，周期6—10年。

6、设备更新和技术改造

    设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能；

7、事后维修（故障维修） 

设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修，恢复设备功能。     

 8、0状态维修

通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。

9、设备维修模式

采用三级保养制与计划预修制、状态维修、事后维修相结合的维修模式。

对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修；小修包含在三级养护中。

中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。

对于Ⅰ、Ⅱ级供电设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。

对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年一次保养。注：逢高级保养的，低级保养可以不再做。对Ⅲ级设备，每年至少保养一次。

设备维修保养十项原则

1．先动口再动手

对于有故障的电气设备，不应急于动手，应先询问产生故障的前后经过及故障现象。对于生疏的设备，还应先熟悉电路原理和结构特点，遵守相应规则。拆卸前要充分熟悉每个电气部件的功能、位置、连接方式以及与四周其他器件的关系，在没有组装图的情况下，应一边拆卸，一边画草图，并记上标记。  

 2．先外部后内部  

应先检查设备有无明显裂痕、缺损，了解其维修史、使用年限等，然后再对机内进行检查。拆前应排队周边的故障因素，确定为机内故障后才能拆卸，否则，盲目拆卸，可能将设备越修越坏。  

 3．先机械后电气  

只有在确定机械零件无故障后，再进行电气方面的检查。检查电路故障时，应利用检测仪器寻找故障部位，确认无接触不良故障后，再有针对性地查看线路与机械的运作关系，以免误判。  

 4．先静态后动态

在设备未通电时，判定电气设备按钮、接触器、热继电器以及保险丝的好坏，从而判定故障的所在。通电试验，听其声、测参数、判定故障，最后进行维修。如在电动机缺相时，若测量三相电压值无法着判别时，就应该听其声，单独测每相对地电压，方可判定哪一相缺损。  

 5．先清洁后维修 

对污染较重的电气设备，先对其按钮、接线点、接触点进行清洁，检查外部控制键是否失灵。许多故障都是由脏污及导电尘块引起的，一经清洁故障往往会排除。  

 6．先电源后设备 

电源部分的故障率在整个故障设备中占的比例很高，所以先检修电源往往可以事半功倍。  

 7．先普遍后非凡 

因装配配件质量或其他设备故障而引起的故障，一般占常见故障的50左右。电气设备的非凡故障多为软故障，要用实践经验和仪表来测量与维修。  

 8．先外围后内部 

先不要急于更换损坏的电气部件，在确认外围设备电路正常时，再考虑更换损坏的电气部件。  

 9．先直流后交流 

检修时，必须先检查直流回路静态工作点，再交流回路动态工作点。  

10．先故障后调试  

对于调试和故障并存的电气设备，应先排除故障，再进行调试，调试必须在电气线路速的前提下进行。